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LPR和固定利率,到底该选哪个?

时间:2020-08-26   

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房贷利率转换,即将告一段落。近日,工行、农行、中行、建行、邮储银行五大行均发布通知,自8月25日起,将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人商用房贷款转换为参考LPR的浮动利率。


在窗口转换期即将到来时,不少南昌市民在纠结:到底转不转?选固定还是LPR啊?记者注意到,目前最新一次LPR报价在7月20日,5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.65%,相比去年底已累计下行15个基点,趋于近两年来的最低点。 


01

“LPR+基点”怎么计算房贷?


注:值得注意的是,“加点”一旦确定,今后就将不会再改变。


例子1


王先生当年买房时,基准利率为4.9%,房贷上浮10%,转换前的贷款利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。按照央行规定,在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR,即5年期以上LPR为4.8%。


在今年3月1日至8月31日,王先生有两种选择:


1选择固定利率,无论LPR如何变化,他的房贷利率都始终不变。


2选择转换为LPR模式,那么加点值为5.39%-4.8%=0.59%。


那么,在2020年内,王先生的贷款利率水平为LPR+0.59%,即4.8%+0.59%=5.39%。


未来王先生的贷款利率=LPR(前一年12月LPR值)+0.59%。


例子2


李女士当年买房时,银行给出了7折的优惠,转换前的贷款利率为4.9%×0.7=3.43%。此时,她也面临着两种选择:


1选择固定利率,之后她的贷款利率一直为3.43%。


2选择转换为LPR模式,那么加点值为3.43%-4.8%=-1.37%。也就是说,王女士今年的贷款利率为LPR+(-1.37%),即4.8%+(-1.37%)=3.43%。


未来李女士的贷款利率=LPR(前一年12月LPR值)+(-1.37%)。


02

若不接受批量转换 可在规定日期前自主转换


根据央行此前通知,有商业住房贷款的“房贷一族”,需要在今年3月1日至8月底期间,在LPR和固定利率间作出选择。


记者了解到,目前南昌已有不少市民收到银行短信,提醒转换房贷利率。不过,据多家银行客服人员透露,目前主动选择转换的市民并不很多,大部分人仍未主动做出选择。在已做选择的市民中,选择转LPR占据了多数。


各大银行明确,如果客户不接受银行的批量转换规则,可于一定日期前,通过多种渠道进行自主转换;批量转换完成后,如果客户对转换结果有异议,可于今年底前,进行自助转回或与贷款经办行协商处理。


03

LPR和固定利率哪个划算 取决于LPR未来走势


那么,转换成LPR之后会不会更省钱?


我们还是以王先生为例:假如今年12月,5年期以上LPR报价为4.7%,那么他2021年的房贷利率为4.7%+0.59%=5.29%,相比转换前房贷利率下降了0.1%,这时对他而言是划算的;若LPR上涨,此时则会出现完全相反的情况。


因此,对于选择固定利率和LPR哪一个更划算,主要取决于LPR未来走势。


记者了解到,自央行2019年8月LPR新政实行以来,5年期以上LPR已两度下调,跌幅皆为5个基点。其中,2019年11月20日,5年期以上LPR首降5个基点至4.8%;2020年2月20日,5年期以上LPR再降5个基点至4.75%。


专家分析,目前LPR处于下行时期,选择LPR定价方式会减少房贷成本;但是今后一旦经济处于上行周期,通胀压力上升,LPR利率也会出现上调。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年而言,房贷利率会有所下降。但是不能说明以后的房贷利率一直下行,最终还要看利率的长期走势。如果后续房地产市场火热,利率也有可能上调。


需要注意的是,房贷利率的定价基准只能转换一次,无论你最终选择了哪一种,后期不能再进行修改。


04

相比去年底 LPR已累计下行15个基点


有市民提出疑问,LPR下降后,究竟能少交多少房贷?月供能马上减少吗?


记者了解到,转换为LPR时可以重新约定重定价周期,商业性个人住房贷款的重定价周期最短为一年,也就是说一年内房贷利率不会发生变化。


虽然LPR每月发布,但利率并不会马上变化。贷款利率要等到重定价日才会调整,南昌市多家银行可选择的重定价日为每年1月1日,或按贷款放款日对应的日期。也就是说,2020年的房贷利率会与2019年一致,即使出现年内LPR下调,也将是从2021年才开始减少月供。


LPR变化对月供的影响有多大?记者注意到,目前,最新一次LPR报价在7月20日,5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.65%,相比去年底已累计下行了15个基点,已趋于近两年来的最低点。


记者通过计算发现,假如购房者贷款100万元、30年等额本息,按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算,从2021年开始,购房者月供可以减少约90元,30年共能减少利息约32400元。


如此一来,等下一个重定价日到来时,就能享受到当前LPR利率下行带来的降息。


05

这几种情况可以选择转换为LPR


近日,记者从工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等多家银行了解到,虽然已有部分市民主动选择了转换,但未主动做出选择的市民还是占据了多数。


邮储银行的一位工作人员告诉记者,“如果有客户来询问,我们会告诉客户两种转换方式的区别,LPR未来究竟是涨还是跌,我们无法做出判断,还是得让客户自己来选择。”


综合几家银行客服的建议:如果是贷款折扣不够狠,或者是首次买房、房贷利率上涨的客户,可以选择将贷款转LPR浮动利率;如果还款周期较短(10~20年),贷款剩余不多,并且决定未来会提前还款的,可以选择将贷款转LPR浮动利率;如果剩余贷款期限较长(大于20年),贷款剩余较多,并且不会提前还款的,或者是贷款利率为9折以上的,可以选择固定利率模式。


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